Een beter rendement op maatschappelijk vastgoed
   

 

In gemeenten is een groot aantal gebouwen aanwezig met maatschappelijke functies. Dit maatschappelijk vastgoed is soms eigendom van de gemeente zelf, soms van een woningcorporatie of een andere maatschappelijke organisatie en soms van een bewonersorganisatie, vereniging of stichting. Steeds meer wordt de noodzaak gevoeld het rendement op deze gebouwen te verbeteren. Hieronder kunt u lezen over onze ervaringen en treft u ons aanbod aan.

Onze producten: 

  •  Een quick scan van alle accommodaties in een dorp, wijk of gemeente om invulling te geven aan de regiefunctie van de gemeente op het terrein van maatschappelijk vastgoed. Zie quick scan Nibbixwoud.
  •  De verkenning onder mogelijke gebruikers om te komen tot een zinvol samenstel van functies en een herkenbaar profiel van de accommodatie, leidend tot een globaal program van eisen en een intentieverklaring van betrokken partijen.
  •  Het haalbaarheidsonderzoek , met aandacht voor de haalbaarheid op de aspecten draagvlak bij organisaties, synergie in dienstverlening en doelgroepen, gebouw, financiering en exploitatie.
  •  Het ondernemingsplan voor de accommodatie. Zie ondernemingsplan Wijkwaard.
  •  Het realisatieplan met samenwerkingsovereenkomst, waarin partijen zich committeren.
  •  Begeleiding of projectleiderschap bij de realisatie.
  •  Locatie-audit , gericht op verbetering van de functionaliteit, het rendement en de exploitatie van de locatie.

Bibliotheek werd wijkvoorziening

 

De bibliotheek in Edam zat te ruim in zijn jas. Op een oppervlakte van 600 m2 was er zeker 200 m2 over. Door een verbouwing is er een ruimte voor dagopvang voor dementerende ouderen gerealiseerd. Tevens zijn er kantoren en twee spreekkamers voor zorg- en welzijnsfuncties gemaakt.

De openstelling van de bibliotheek is verhoogd van 20 naar 36 uur. De informatiemedewerker van de bibliotheek heeft ook eerstelijns informatietaken op het terrein van zorg en welzijn gekregen.

Het karakter van de bibliotheek als ontmoetingsplek en als plaats waar diverse informatie en advies te verkrijgen is, is versterkt. Het gebouw rendement is verbeterd.

Tracé heeft hiervoor het plan gemaakt en de begeleiding op de realisatie gedaan.

Quick Scan Nibbixwoud

 

Toen het dorpscafé en zalencentrum een Wokrestaurant werd, zwol de roep om een eigen dorpshuis aan. Er waren in Nibbixwoud wel 15 locaties in gebruik bij verenigingen en maatschappelijke organisaties, maar een dorpshuis werd gemist. Ook was er vraag naar een nieuwe sportaccommodatie mede voor de handbalvereniging die eredivisie speelt.

Op basis van een quick scan van de locaties en een verkenning bij mogelijke gebruikers is een globaal program van eisen geformuleerd, leidend tot een intentieovereenkomst van partijen. Nu loopt hiervoor de bestemmingsplanprocedure.

 

Quick scan maatschappelijk vastgoed

 

Er is een aantal redenen om een quick scan op het maatschappelijk vastgoed uit te voeren:

•  Inventarisatie van mogelijkheden van bestaande gebouwen, met het oog op extra wensen en extra gebruik;
•  Onderzoek naar mogelijkheden voor samenvoeging van activiteiten in accommodaties, met eventueel bezuinigingsdoelstellingen;
•  Kostenbesparing en/of omzetverhoging;
•  Inventarisatie met het oog op nieuwbouw en eventuele afstoting van bestaande gebouwen, zoals in het voorbeeld van Nibbixwoud .

Benchmark brede School

• Hoe gaat u als gemeente om met het begrip brede school?

• Welke visie heeft u ontwikkeld ten aanzien van dit begrip?

• Gaat het u vooral om de voorziening?

• Welke beleidsambities wilt u realiseren (verbetering schoolprestaties, wegwerken leerachterstanden)?

• Welke doelgroepen wilt u aanboren met de brede school en met welke partijen wilt u samenwerken?

• Hoe gaat u om met ouders en buurtbewoners?

• En hoe gaat u die brede scholen financieren?

Deze vragen spelen bij de realisatie van brede scholen. In het benchmark onderzoek bleek dat de verschillende Amsterdamse stadsdelen veel van deze vragen nog onvoldoende duidelijk beantwoord hadden. De benchmark hielp hen te leren van de ervaringen uit de andere stadsdelen.

        Het ondernemingsplan Wijkwaard

 

Eigenlijk al bij de oplevering van de accommodatie voldeed het gebouw niet. De deelbare multifunctionele zaal van Wijkwaard in Alkmaar bleek nauwelijks multifunctioneel te gebruiken. Gebruikersgroepen als gehandicapten, zorgbehoevende senioren en wijkbewoners bleken in het grand café- restaurant slecht te mengen. Over het gebruik en ook over de exploitatie was slecht nagedacht.

Daarop is door Tracé een ondernemingsplan gemaakt voor de accommodatie. Dit plan was de basis voor een verbouwing en een nieuwe opzet van de dienstverlening in het centrum.

 

Gemeentelijke dilemma’s en risico’s

 

Gemeenten willen met het maatschappelijk vastgoed functies zoals welzijn, onderwijs en ouderenzorg kwalitatief huisvesten en extra meerwaarde genereren door juist deze functies te combineren, soms inclusief een aantal commerciële functies. Met de bouw van het maatschappelijk vastgoed worden al flinke financiële risico’s aangegaan. Vaak is men minder goed voorbereid op risico’s van het daaropvolgende beheer. Daarbij zijn de volgende vragen aan de orde:

  • Maken de maatschappelijke functies daadwerkelijk gebruik van het vastgoed zoals beoogd?
  • Zijn de maatschappelijke functies voldoende in staat de beoogde ruimten af te nemen en huur op te brengen?
  • Is er voldoende belangstelling voor de commerciële ruimten, is er sprake van leegstand of worden ruimten verhuurd aan commerciële partijen zonder meerwaarde?
  • Komt de beoogde meerwaarde tussen maatschappelijke functies onderling – en zo mogelijk met commerciële partijen – tot stand?
  • Wie voert het operationele beheer uit? Gemeente zelf of een commerciële partij? Indien dit een commerciële partij is, hoe zijn de risico’s voor anderen gedekt?

Voor gemeenten ligt er bij het maatschappelijk vastgoed een inherente spanning tussen het realiseren van de eigen beleidsdoelen (kwalitatief aanbod van maatschappelijke functies) en de eigenaarsrol (optimaal of maximaal rendement). Flexibel ruimtegebruik en de ruimtevraag van maatschappelijke functies wedijvert met marktconforme huurprijzen en maximale verhuurbaarheid. Daarbij speelt dat maatschappelijke organisaties deels financieel afhankelijk zijn van subsidie van de gemeente. Deze spanning uit zich binnen de gemeente tussen de afdelingen vastgoed en welzijn.

Projecten accommodaties

 

•  Beheerplan MFA Zwammerdam (2017)

•  Beleidsplan sociaal - cultureel centrum Wervershoof (2017)

•  Visie op ontmoetingsfunctie en ontmoetingscentra gemeente Heerhugowaard (2013)

•  Beheer en exploitatie MFA De Horst Heerhugowaard (2013)

•  Benchmark dorpshuizen Medemblik en Noord-Holland (2012)

•  Ontwerp verenigingsMFA Dirkshorn (2011)

•  MFA – sponsorformules, gericht op de verwerving van sponsorbijdragen in de exploitatie van MFA’s (2011)

•  Bedrijfsplan dorpsaccommodatie Nibbixwoud (2011)

•  Exploitatie Stichting Oude Hollandse Kerken, met planning voor 9 kerken in Noord-Holland (2010)

•  Audit van 6 wijksteunpunten in 4 kleine gemeenten in Noord-Holland (2010)

•  Benchmark brede scholen stadsdelen Amsterdam (2010)

•  Haalbaarheidsplannen bredescholen Schermerhorn en Beets (2009 – 2010)

•  Doorlichting effectiviteit en efficiency vastgoedbeleid Amsterdam Centrum (2008)

•  Strategische discussie stadsdeel Amsterdam-Centrum als vastgoedontwikkelaar (2008)

•  Program van Eisen dorpsaccommodatie Nibbixwoud (2008)

•  Benchmark multifunctionele accommodaties, horecafuncties, dorpshuizen en bredescholen (2007 – 2009)

•  Haalbaarheidsonderzoeken en bedrijfsplannen dorpsservicepunten en dorpswinkels in Twisk, Warder, Westbeemster, Beets, Benningbroek en West-Graftdijk (2007 – 2011)

•  Realisatie wijksteunpunt Edam (2007 – 2009)

•  Onderwijshuisvesting in stadsdeel Zeeburg/Amsterdam (2007)

•  Dorpswinkels, onderzoek naar concepten en randvoorwaarden in opdracht van de provincie Noord-Holland (2006 – 2007)

•  Realisatieplan vrouw- en kindcentrum Amersfoort (2006)

•  Bedrijfsplan welzijnswerk in de multifunctionele accommodatie Waterrijck in Heemskerk (2006)

•  Handboek multifunctionele accommodaties (2005 – 2006)

•  Ondernemingsplan Wijkwaard Alkmaar (2004)

10 tips

 

  1. Voer regie over al het maatschappelijk vastgoed;
  2. Ga met enige regelmaat na of de oorspronkelijke doelstellingen voor het maatschappelijk vastgoed nog voldoen of geactualiseerd moeten worden;
  3. Ga na of de bezettingsgraad van het vastgoed voldoende is en mogelijk verhoogd en verbeterd kan worden. Denk daarbij vanuit de locaties aan passende functies om een helder profiel te behouden;
  4. Denk vanuit functies aan een passende locatie en kijk daarbij eerst naar bestaande locaties;
  5. Ontwikkel een visie op de ‘maatschappelijke meerwaarde’ van het vastgoed;
  6. Stel het ambitieniveau voor commerciële verhuur vast
  7. Denk na over ‘zelf doen’ of ‘uitbesteden’ van het beheer
  8. Leg een relatie vanuit het accommodatiebeleid met het (eigen) subsidiebeleid en vrijwilligersorganisaties;
  9. Stimuleer zelforganisatie door gebruikers en belanghebbenden;
  10. Zoek sponsoren voor uw maatschappelijk vastgoed.